Trebuie să ne temem că ne cumpără alţii pământul? Ce miză are legea vânzării terenurilor reîntoarsă în Parlament de Băsescu?

Un proiect al Ungariei de a cumpăra pământ în Transilvania după liberalizarea completă, de la 1 ianuarie, a pieţei terenurilor agricole şi reîntoarcerea în Parlament de către preşedintele Traian Băsescu a unei legi a cărei intenţie a fost de a limita uşurinţa cu care străinii pot cumpăra teren în România au reverberaţii în piaţă.


Preşedintele Traian Băsescu a cerut Parlamentului să reexa­mineze legea privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan de către persoane fizice şi de înfiinţare a Autorităţii pentru Administrarea şi Reglementarea Pieţei Funciare. Legea a fost bănuită că intenţionează să pună stavilă unui apetit al străinilor pentru pământul ieftin al României deoarece introduce un drept de preempţiune şi abia neexercitarea acestui drept dă posibilitatea unui cetăţean din UE să cumpere pământ aici. De remarcat că prin întoarcerea legii în Parlament nu mai avem de fapt nicio reglementare în acest moment şi orice cetăţean din UE poate cumpăra fără oprelişti teren în România.
Dar are acest proiect de lege vreo miză practică? Nu are, sunt de părere avocaţi şi proprietari de terenuri contactaţi de ZF.
„Pentru un cetăţean care vinde teren altui cetăţean, fie el şi străin, nu e nevoie de o lege specială. Vorbim aici de proprietate privată. Privată! Aşa am putea face o lege şi pentru casele din proprietatea oamenilor“, a declarat pentru ZF omul de afaceri Adrian Porumboiu, proprietarul Racova Group, adăugând că „un aspect important din lege ar fi dreptul de preempţiune, dar aici ar fi corect ca preempţiunea să se refere la un preţ egal cu cel oferit de cumpărător, nu un preţ mai mic“.
Neoficial, motivul proiectului de lege a fost acela de a da prioritate comunităţilor locale la achiziţii, însă faptul că documentul se referă la tranzacţiile între persoane fizice, cel puţin ca scop declarat, arată că impactul va fi redus.
Unul dintre motivele pentru care preşedinţia a respins documentul la promulgare a fost exprimarea neclară în ceea ce priveşte definirea persoanelor cărora li se aplică prevederile legii.
Potrivit textului trimis spre promulgare, „prevederile prezentei legi se aplică cetăţenilor români, respectiv cetăţenilor unui stat membru al Uniunii Europene sau ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spaţiul Eco­no­mic Eu­ropean (ASEE)…“ şi „per­soanelor ju­ridice având na­ţionalitatea unui stat membru al Uni­unii Europene sau a statelor care sunt parte la Acordul privind Spaţiul Eco­nomic European (ASEE)“. În contextul în care şi România este stat membru al Uniunii Europene, textul devine ambiguu, potrivit preşedinţiei.

Investitorii străini cumpără oricum
Chiar şi aşa, entităţi străine cumpărau teren în România înainte de propunerea acestei legi şi vor continua să o facă şi după implementarea legii, dat fiind că preţurile sunt mici şi e previzibil că vor creşte.
„Din ce vedem în piaţă, clienţii achiziţionează în continuare mult teren, nu numai clienţii noi, ci şi cei existenţi. Preţurile terenurilor vor urca, iar, spre deosebire de restul investiţiilor imobiliare, achiziţionarea unui teren este o formă destul de nesofisticată de investiţie“, a declarat pentru ZF avocatul Sebastian Guţiu, coordonatorul biroului de la Bucureşti al firmei internaţionale de avocatură Schoenherr.
Potrivit acestuia, legea nu va schimba foarte multe lucruri în practică, pentru că orice persoană fizică sau ju­ridică putea cumpăra terenuri şi înainte de apariţia aces­tui proiect de lege. „Documentul elimină într-adevăr nevoia de a crea un vehicul investiţional, dar în practică nu se va schimba mare lucru“, mai spus Guţiu.
Cea mai mare parte a investitorilor străini din agricultură este prezentă în piaţă prin intermediul unor companii înregistrate local.
„Niciun investitor străin serios, care cumpără suprafeţe mari, nu va face aceste achiziţii fără un vehicul investiţional, o firmă înregistrată local“, a declarat pentru ZF avocatul Radu Ionescu, coordonatorul casei de avocatură Ionescu & Sava.
Prin aceste vehicule investiţionale, investitorii străini controlează între 700.000 şi 800.000 de hectare de teren arabil. O treime din această suprafaţă este controlată cumulat de 15 jucători, printre care se numără Grupul Maria (Liban), Smithfield (China/SUA), RaboFarm (Olanda) sau Ingleby (Danemarca).
În agricultura locală 1,1 milioane de persoane fizice exploatează 4,9 mil. hectare, în timp ce alte 22.000 de firme au în portofoliu alte 4,7 mil. hectare.
Agricultura contribuie anual cu 6-7% la Produsul Intern Brut (PIB), dar este unul dintre cele mai nefiscalizate sectoare din întreaga economie, fiind menţionat ca domeniu marcat puternic de evaziune.
În plus, România are cel mai mare număr de exploataţii din Uniunea Europeană şi cea mai polarizată structură din blocul comunitar, cu numai 15% din teren exploatat în cadrul fermelor cu suprafeţe cuprinse între 5 şi 49 de hectare de teren agricol. Restul suprafeţei este împărţit între fermele de subzistenţă de până la 5 hectare, cu 30% din total, şi exploataţiile de peste 50 de hectare, cu o pondere de 55%.
Ca atare, comasarea terenurilor este văzută de autorităţi ca punte către disciplinarea fiscală a acestui sector. Această comasare, însă, are loc indiferent de proiectul de lege propus spre promulgare.
„Vom avea probabil un nou val de investitori primari, care vor parcurge etapele birocratice ale achiziţiei pentru mai multe terenuri şi ulterior vor vinde suprafeţe consolidate“, a mai spus Sebastian Guţiu.
Spaţiul ocupat de fermele între 5 şi 49 de hectare este cel mai mic din UE, în timp ce România are o pondere a fermelor de peste 50 de hectare mai mare decât Italia, Grecia sau Polonia.

„Nu ne înstrăinăm ţara“
În spaţiul public însă, un element asociat cu proiectul legii de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole este intenţia auto­rităţilor de la Budapesta de a cumpăra teren, prin rente viagere acordate proprietarilor, la care se adaugă dreptul de folosire a terenului pe parcursul vieţii proprietarului.
Intenţia autorităţilor de la Budapesta vine în contextul în care de la 1 ianuarie 2014 România este obligată să liberalizeze piaţa funciară pentru persoanele fizice din UE, angajament asumat prin Tratatul de Aderare la Uniunea Europeană.
Principala schimbare este faptul că până la începutul anului curent doar persoanele juridice aveau dreptul să cumpere teren. În plus, Ungaria nu este singura ţară interesată să cumpere teren în România.
„(Proiectul de lege a vânzării-cumpărării de teren - n.red.) E o lege pur demagogică, menită să calmeze nelinişti de televizor, şi nu va avea un impact real în piaţă. Guvernul trebuie să comunice faptul că «nu înstrăinăm ţara». Însă guvernele străine pot cumpăra teren şi cu această lege, şi fără ea, aşa cum face guvernul din Qatar, de exemplu“, a concluzionat Radu Ionescu.
sursa:zf.ro